管家婆四肖三期内必出一特

 

解密北京四合院投資真經


能夠代表一個國家、一個民族及其文化歷史底蘊的物件,總是很難用數字去衡量它的價值。帶有明顯老北京烙印的四合院,便是烙上中國印記、具備民族血脈的北京夢想。

    四合院作為北京皇城居住最淋漓盡致的體現,加之百年歷史積淀的古董身份,它的人文價值、歷史價值實難用金錢衡量。無論是懷揣剪不斷的北京情結,還是想為自己的社會地位與雄厚實力尋找相稱的人居形式,擁有這樣一方隱匿于中國皇脈之下的院落,已然成為國內外財富階層投資北京、圓夢北京的終極理想。

院子稀缺,不可復制!北京目前有多少套可交易的四合院?據井蘊嬌粗略統計:老城區有616條胡同,以每個胡同150個院落計算,北京有上萬套四合院,其中大約1/3具備上市交易條件,也就是兩千多套。而北京市文物局古建筑研究所掌握的數據更讓人震驚,北京市成格局的四合院大約有4000套,其中屬于私產、能夠自由交易的僅占3%左右,區區百套而已!如此稀缺也是造成四合院日益升值的主要因素。但即便如此,四合院的投資回報仍能以每年15%—20%幅度增長。這與其他住宅類物業5%-10%的投資回報相比依舊高出很多,升值前景依然讓所有人垂涎。

    每個院落背后都藏著一段傳奇,而99%的買家都對投資經歷諱莫如深。即使雙方心里都清楚,也不方便公之于眾,這讓四合院買家顯得更為神秘。本期《地產NEWHOUSE》雜志深度專訪3位具有代表性的四合院資深專家,探秘四合院投資交易的真實內幕,并以資深經歷者總結出的投資箴言,為想要投資北京、收藏院子的實力精英帶來第一手夢想啟示。百萬經營院子酒店,用創意續寫經典價值

能過把北京四合院院子癮

    這些院子都是通過與政府相關部門協商拿下的,而他的院子營運計劃也得到了政府的肯定,那就是用商業的辦法保護四合院這種北京特有的建筑符號,推廣四合院文化,從創意產業的理念出發去打造院子夢想。

現在懷揣院子夢的人越來越多。不光是國外游客,很多生活在現代都市叢林中的人都對傳統四合院的生活充滿好奇,他們喜歡這種文化、甚至為之神往,但卻沒有足夠的財力去擁有一套屬于自己的院子。我們這間酒店恰恰可以滿足他們,讓所有人有機會在這里做一夜真實的北京夢,即便不能私藏,只是小住幾天仍然可以過一把原汁原味四合院生活的癮。做四合院酒店就是要還原一種生活方式。它一定不是最美、最有視覺沖擊、最奢華的,但它絕對是最舒服、最北京、最中國的。

投資成功案例:板橋南巷1

     這座四合院占地600平米,房間使用面積約為350平米,由三面套房圍合而成,又在正房對面以玻璃搭建出陽光房作為餐廳。在功能空間上,更劃分出保姆房和西式廚房。2003年,曾先生以使用面積每平米不到9000元的價格將這座院子收入囊中,又花了近250萬元做現代化的翻新改造,即便如此,這套院子如今的市價已經攀升到3000萬元,翻了5倍。正是這座院落,拉開了他在北京四合院投資的序幕。

每月每套院子可以租6-10萬元

    在接受采訪之前,曾先生剛剛通過一家四合院中介機構簽訂了新的出租協議,原來租住這里的某駐華使館外籍領事即將調動回國,不能續租了,但還不到半個月工夫,就又迎來了新主入住,而這次的租賃合同一簽就是3年。

這次的租客是一家外地公司,他們打算把這套院子作為企業在北京接待貴賓的私人會所。曾先生介紹說,大部分四合院出租的用途都是用來做會所或駐京辦事處,也不乏外籍或外地的企業高管自住的情況。在北京,四合院比任何一種居住載體都更加彰顯居住者的身份和地位,這是不爭的事實。

    而這套院子每月近6萬元的租金并不是他所有院子中最高的。位于長椿街光彩胡同的一套700多平米的院子,以每月10萬元的租金租給了遼寧一家實力企業的老總作為自住。這位租客要求提供四個停車位,還要有院內車庫。我們就把兩個院子打通,這樣就有兩個車庫,又跟鄰居、居委會打招呼協商,把臨街的停車位留給我們,這樣才滿足了他的要求。為了保證安防,又為他安裝了8個攝像頭,把現在富豪階層需求的生活空間全部壓縮進這個院子。一年高達百萬的租金看來的確物有所值。

四合院投資要義

     目前散院子的收購價格已經漲幅不少,如果修整后可以賣到1000萬的院子,那么收購的價格大概也要在600萬左右,相當于成院價格的6折到7折之間。

以占地面積衡量,300-1000平米的院子最容易出租,也容易轉手。用作私人會所或者自住,這個面積都是最合適,租金每月6-10萬元也比較適中,大多數租客都承擔的起。

投資院子的專業門檻很高,一座破院子收過來不翻新完善,就不會有人租,這就等于沒有任何價值。老胡同區都沒有完備的地下污物處理管道,要自己挖建化糞池。原有電箱配備的容量也很小,要保證空調、電腦等電器能正常使用,要去電力局申請增容。

現在投資院子最適合的還是把它打造成高檔住宅。首先胡同寬敞,車輛能夠順利進出,有停車的空間,這樣的四合院比較適宜高端人士居住。周邊的環境也要考慮,如果挨著或臨近垃圾站,那改建再好的院子也不會有人問津。

 

億元豪院近千平米大院更具投資空間

投資家手記

投資成功案例:西四北四條31

    這套占地1100多平米的四合院,是孫大衛與友人合伙買下的。院子的重新翻建可謂巧奪天工,令人嘆為觀止。由于有闊綽的占地面積,所以營造了池塘水系、回廊等古法主題。同時還在地下挖掘了近700平米的地下室,實現了極為現代精神的休閑生活動線。5年前收購的時候,以占地面積來算每平米價格不足1萬,經過精湛的翻建改造,以及四合院行情,如今的市場價格已接近億元。

頂級院子向下看

    針對向往四合院生活的高端居住階層,過去的院子在居住功能上有很大的局限性。前出廊、后出廈,本身的居住面積并不大。而地上空間的改建是嚴格受到國家控制的,必須與原有建筑形式、高度等條件完全相符。因此,現在四合院翻建改造過程中,挖掘、利用地下空間是主流趨勢。地下有更大的空間留給居住者自行發揮生活創想,同時可融入更多現代的元素。

就拿這座院子來說,地上占地面積有1100平方米,除去亭臺樓閣,水系花園等景觀占用的面積,留給人們室內活動的面積恐怕也只有400多平米。于是,增設了一個近700平米的地下室,建造了保齡球道、家庭影院、健身空間和桑拿房,營造了非常現代的娛樂休閑空間。但在地下空間建造中,也必須考慮與地上空間的配合。

    在充分發揮創意的同時,仍要保存下來北京古建的精髓。院落墻壁上的石雕,都是用上百年的古石為原料,有些材料更是從山西、福建不遠萬里背回來。回廊里的彩繪都是工匠一筆一劃畫描摹上去的,一切付出都是要還原他的文化色彩。

見證院子價格五級跳

5年來院子的收購價格。從占地面計算,每平米不足1萬元攀升到現在的5萬左右,翻了近5倍。

位置、環境稍遜一籌的院子,現在也達到了3萬元每平米。孫大衛說:經過重新推翻改建,嶄新院落的價格甚至能升至占地面積78萬元每平米,地下空間的面積可以按23萬元每平米折算下來。這樣粗算下來,目前西四這套院子的市場價格已經接近億元。””

    但如果只是200-300平米的四合院,即便改造翻建一新,也不會有太大的投資利潤空間。“200平米的院子花1000萬買下,再花費200-300萬元翻新,最后頂多賣到1500萬。認為:“1000多平米的大院子才有比較不錯的獲利空間。而且四合院的目標買家多是企業富豪、明星,院子越大,越能彰顯身份地位。所以想投資四合院的投資者不妨還是選擇大院子下手。

四合院投資要義

    最有居住和投資價值的院子只在東、西城區的二環以內。胡同寬敞筆直,成傳統的棋盤式分布。南城的院子比較零亂無序。稀缺的數量導致四合院的升值空間必定比城市中的高端公寓高很多,今后漲到10多萬元甚至20多萬元每平米的價格是很正常的。

    合抱北京之夢 --裝滿京城夢想的四合院,既傳承了傳統合院之精髓,又巧妙糅雜進現代居住的動線理念,在最大限度的遵循傳統技法的基礎上,充分還原了傳統建筑的肌理,完全體現出皇家院落之登峰造極。

風水中滲透美學成分

    院的建造思想,始終與中國的傳統文化緊密相融,其中也包括中國傳統的人文理念——風水。院子的布局在很大程度上是依據五行八卦部位決定的。后屋比前屋高,成主從之勢,既利于采光,又使后面的房間視線不至于受到阻礙。同時,以左右兩側的廂房為護衛,中設天井,錯落有致。

    走進院落大門,穿過華美石雕的影壁,轉入垂花門后,豁亮清新的庭院躍入眼簾。門洞左右的屋檐下蓋有回廊,正房正對大門,東西各有廂房。正房西側一棵掛有古樹保護銘牌的百年大棗樹,依舊遒勁有力地將枝丫伸向天際。都說古樹有靈性,一直默默保護這一方土地。

造園 建筑 合院

    四合院建筑發展到清代,在建筑方面達到最高的成就,那就是造園技術。皇室園林及達官貴胄競相效尤,將四合院的庭院園林設計藝術推向新的高峰。在清朝官方規定禁止民間的老百姓取引活水進入私家園林院落,所以四合院的在水系景觀營造方面一直不如人意。

    現如今的現代技術的發展讓四合院園林藝術在院里得到實現的創新和改善。后院的池塘里流水潺潺,水面點綴著紅蓮,錦鯉在荷葉下追逐嬉戲。池畔疊石流瀑、泉水叮咚。站在翠綠草坪岸邊的紅海棠和紅石榴相互致敬。

    園林精巧絕倫的設計將自然之趣引入私家院落,在美化了居住環境的同時,更為宅院增添了無限生機與吉祥。



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